Derechos y obligaciones del arrendatario

¿Quién es el arrendatario?

El arrendatario es definido por la RAE como “aquella persona que toma o tiene una cosa en arrendamiento” es decir, lo que comúnmente conocemos como “inquilino”, veremos aquí por tanto los derechos del inquilino. Éste tiene una serie de derechos y obligaciones desde el momento de la firma de un contrato de alquiler.

Por lo tanto, el arrendatario es aquella persona que adquiere un derecho a usar un bien o inmueble a cambio de un pago que realizará al arrendador.

En el ámbito inmobiliario, el arrendador y el arrendatario firmarán un contrato de arrendamiento, a través del cual se otorga al arrendatario el derecho a usar y ocupar de manera exclusiva el inmueble propiedad del arrendador.

Este tipo de contrato suele tener una validez en el tiempo determinada y deben incluir el precio del alquiler y la forma en la que esta se tendrá que realizar, bien sea en metálico, por transferencia bancaria, etc.

¿Cuál es la ley que protege a los inquilinos y recoge las obligaciones de los inquilinos?

La ley aplicable en estos casos es la Ley de Arrendamientos Urbanos – en adelante, LAU –, que sufrió una reforma en el año 2019, mediante Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, que introdujo importantes cambios, a destacar, además de las novedades introducidas en relación a los derechos del arrendatario:

Supresión de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros.
Nueva duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas.
Denegación de la prórroga por necesidad del arrendador persona física.
Imposibilidad de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
La limitación en la actualización de la renta.
El pacto para la elevación de la renta por mejoras.
La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato al arrendador persona jurídica.
Nuevos límites a las garantías adicionales, que no podrán exceder de dos mensualidades de la renta.
La posibilidad de acudir al juicio que corresponda por razón de la cuantía.

Derechos de los inquilinos de larga duración

La LAU establece una diferencia entre arrendamientos de vivienda habitual y arrendamientos para uso distinto de vivienda, que se refiere, entre otras aplicaciones, al alquiler de la vivienda por temporadas.

La diferencia entre ambos tipos de arrendamiento es que en el alquiler de larga duración la vivienda es considerada como habitual; en cambio, el arrendamiento de vivienda por temporadas, no tiene ese carácter, puesto que se entiende que el arrendatario tiene ya un inmueble como vivienda habitual distinta al arredrado.

En consecuencia, los derechos del inquilino de larga duración serán explicados a continuación.

¿Cuáles son los derechos de los arrendatarios?

El derecho del arrendatario principal es el disfrute del bien durante la duración del contrato. El arrendador durante la vigencia del contrato no podrá perturbar el disfrute del inmueble al arrendatario.

Además, aunque hay una extensa lista de derechos del inquilino otorgados en favor del arrendatario, consideramos que los siguientes son los más importantes a tener en cuenta:

Derecho del arrendatario a un contrato de 5 años. Con la última reforma aprobada mediante Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce modificaciones en la LAU que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019. En dicha reforma se establece una firma de un contrato durante 5 años, prorrogable a 7.
Derecho del inquilino a una modificación de la renta limitada. Con la reforma sufrida en el año 2019, se limitaron las subidas en la renta mensual por el alquiler al IPC anual, lo cual supone una mejoría en relación con la anterior ley, que no establecía ningún límite y la modificación en la renta era una decisión libre del arrendador.
Derecho del arrendatario a la finalización del contrato antes de tiempo. A la hora de finalizar el contrato de arrendamiento, como hemos visto en el apartado anterior, el arrendatario tiene derecho a que el éste se prorrogue automáticamente cada año hasta los 5 o 7 años.

No obstante, el arrendatario, si quiere rescindirlo antes del transcurso de dicho lapso de tiempo, si han pasado 6 meses desde la firma, pueden darlo por finalizado y abandonar la vivienda sin ser penalizados, siempre y cuando lo notifiquen con un pre-aviso de 30 días.

Derecho del inquilino a exigir al propietario reparaciones en el hogar. El arrendatario tiene derecho a reclamar al arrendador que se repare todo aquello necesario para la conservación de la vivienda; sin embargo, el propietario no se hará cargo de desperfectos derivados del uso diario de la vivienda, ni de las roturas por el mal uso.
Derecho del arrendatario a adquirir la vivienda de forma permanente. En caso de que el arrendador quisiera poner a la venta la vivienda alquilada, el arrendatario tiene derecho preferente de compra.
Derecho del inquilino a recuperar la fianza. Lo habitual es entregar la cantidad de un mes en concepto de fianza y, cuando el contrato finaliza, el arrendatario la recupera, siempre y cuando se deje la vivienda en buenas condiciones y no quede ningún importe de pago pendiente.

Derechos de los familiares del arrendatario

En el caso de que el arrendatario falleciera, el artículo 16 de la LAU otorga a sus familiares el derecho de subrogarse en el contrato, bajo una serie de condiciones:

Respecto al cónyuge o análogo conviviente en al tiempo del fallecimiento.
Descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario, o que hubieran convivido con él durante mínimo dos años. Es un derecho del inquilino con hijos que éstos puedan permanecer en la vivienda tras su muerte.
Ascendientes o hermanos que hubieran convivido con el arrendatario durante mínimo dos años.
Parientes de hasta tercer grado que hubieran convivido con el arrendatario durante idéntico periodo, siempre que tengan reconocida una minusvalía igual o superior al 65%.

Si al tiempo del fallecimiento, no hubiera ninguna de las personas mencionadas en el texto legal, el arrendamiento se considera extinguido.

En caso de que existan varias de las personas mencionadas, si no existiera acuerdo unánime entre todos ellos, se establecerá el orden de prelación establecido en dicho artículo 16.

Si al arrendador no se le ha notificado en un plazo de tres meses de la muerte del arrendatario, con certificado registral de defunción y de la identidad del subrogado, el arrendamiento se entenderá extinguido.

Derechos del arrendatario con hijos

En este sentido, habría que tener en cuenta, además de la LAU, el artículo 10 de la Constitución Española.

Por lo tanto, en caso de desahucios por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, si existen menores de por medio, las administraciones públicas las que tendrán que velar por proteger el interés del menor y, una vez realizado esto, el arrendador podrá recuperar la vivienda sin perjuicio del menor.

Derechos del arrendatario en caso de enajenación de la vivienda

En este caso, en base al artículo 14 LAU, el nuevo adquirente de la vivienda quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros 5 o 7 años de vigencia del contrato.

Esto será así, aun cuando concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Si se pactó con el anterior arrendador una duración superior a 5 o 7 años, el derecho del arrendatario consiste en que el adquirente de la vivienda quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.

Por último, si las partes hubieran estipulado que con la enajenación de la vivienda se extinguiera el arrendamiento, el adquirente soportará únicamente el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de los 5 o 7 años.

Derechos del arrendatario en caso de separación o divorcio

En este caso, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil a este respecto, por lo que el cónyuge al que se le atribuya la vivienda arrendada pasará a ser el titular del contracto de arrendamiento durante el periodo restante.

Esta situación deberá ser comunicada al arrendador en un plazo de dos meses desde que fuera notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando de manera fehaciente la resolución o parte de ésta que afecte al uso de la vivienda.

Obligaciones del arrendatario

Dentro de las obligaciones del arrendatario, las mas importantes y que debemos mencionar son las siguientes:

Obligación del arrendatario a abonar la fianza al comienzo de la relación contractual. Con carácter previo a la entrada en la vivienda por parte del arrendatario, éste deberá abonar la fianza, que normalmente consiste en la cantidad de un mes de alquiler, y que, como hemos visto anteriormente, se devolverá cuando esta relación se finalice.
Obligación del inquilino al pago mensual de la renta. El arrendatario tendrá que cumplir mensualmente con la obligación de pagar el arrendamiento. El pago deberá efectuarse en los primeros siete días del mes, salvo pacto en contrario, y en el lugar y por el procedimiento acordado por ambas partes. Normalmente, los pagos del alquiler se realizarán por transferencia bancaria.
Obligación del arrendatario de dejar la vivienda en las mismas condiciones que cuando comenzó la relación contractual. Es obligación del arrendatario dejar la vivienda en el momento de la finalización del contrato en las mismas condiciones que tenía cuando comenzó dicha relación contractual. No se tendrá en cuenta el desgaste por el uso normal de las cosas.
Obligación del inquilino a informar sobre la realización de reparaciones necesarias. Se deberá notificar al arrendador de todas aquellas reparaciones que sean oportunas para conservar la habitabilidad de la vivienda. También es obligación del arrendatario dejar al arrendador entrar en la vivienda y al personal que se estime necesario para la reparación de los desperfectos sufridos.
Obligación del arrendatario de no realizar actividades obras ni actividades peligrosas. El arrendatario no podrá realizar obras que provoquen un perjuicio en la integridad o seguridad de la vivienda. También es obligación del inquilino no realizar actividades molestas, nocivas o peligrosas.

Incumplimiento de las obligaciones del arrendamiento

En caso de incumplimiento de obligaciones del arrendamiento, estaríamos incurso en uno de los casos de penalización por incumplimiento de contrato de arrendamiento. Podemos diferenciar dos supuestos de incumplimiento de obligaciones:

Cuando el inquilino quiere dejar el piso antes de lo pactado. En el caso de no cumplirse los requisitos legales de la LAU, en el contrato puede haber establecido una indemnización para el caso de que haya un desistimiento anticipado, que normalmente consistirá en una mensualidad de la renta por cada año de contrato que quede por cumplir.

Si no existe ninguna cláusula de indemnización, no hay obligación del arrendatario de abonar ninguna, puesto que entra dentro de la libertad de pactos en el ámbito contractual.

Incumplimiento de pago de la renta. En este caso, en primer lugar el arrendador deberá acudir vía extrajudicial a través de un burofax, reclamando el pago de la renta no pagada y dando un plazo para la realización de dicho pago.

En caso de no tener respuesta, el siguiente paso es presentar una demanda de desahucio reclamando el pago de las cantidades debidas.

En esta situación de reclamación judicial por el incumplimiento de las obligaciones como arrendatario, éste tiene tres opciones: En primer lugar, pagar las rentas impagadas y quedarse en el inmueble, solo si es la primera vez, porque cuando sucede una segunda vez, ya no existe el derecho a quedarse en el inmueble; en segundo lugar, pagar las rentas debida y abandonar la vivienda o; en tercer lugar, oponerse a la demanda si puede acreditar que se han efectuado dichos pagos y no debe nada.

Una vez que haya sido requerido judicialmente para ello y no realiza ni el pago ni se opone a la demanda, se procederá a acordarse una fecha para el desahucio.

Conclusiones

Podemos decir que el arrendatario, tras firmar un contrato de alquiler, tiene pleno uso y disfrute de la vivienda arrendada y, tras la reforma sufrida en el año 2019, cuenta con unas condiciones más rigurosas a la hora de actualización de la renta de alquiler y duración del contrato.

No obstante, tiene una serie de cargas, en especial en lo relacionado al cuidado de la vivienda y sus reparaciones, para evitar así perder la fianza una vez finalizada la relación contractual.

Si tiene dudas acerca de los derechos del arrendatario, no dude en llamar, puesto que en Garrido&Doñaque contamos con un equipo de abogados profesionales, entre ellos, los mejores abogados de arrendamientos.

Raúl Sierra Barajas.