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Cada vez son más frecuentes los problemas de morosidad en las comunidades de propietarios, tanto es así, que, nuestra Ley de Propiedad Horizontal, se ha cuidado de ir adaptando nuevos procedimientos para facilitar estas reclamaciones al resto de copropietarios.
Sin embargo, esto no ha conseguido mitigar el problema del impago de las deudas de las comunidades de propietarios, sobre todo cuando nos encontramos con asuntos de reclamaciones de deuda en edificios poco habitados en los que los propietarios de los inmuebles que no los ocupan se desentienden por completo o en asuntos en los que existen intereses contrapuestos entre los copropietarios.
¿Qué ley regula la reclamación de cuotas impagadas en una comunidad de vecinos?
Los mecanismos para abordar estos problemas de impago en las comunidades de propietarios vienen recogidos principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma, permite a través del artículo 21, el uso del procedimiento monitorio por la comunidad de propietarios para la resolución del conflicto y gestionar la reclamación de la deuda de la comunidad.
Asimismo, vienen regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil a través de su artículo 812. Las deudas de un propietario moroso tienen la misma consideración que cualquier otra deuda y se pueden utilizar los mecanismos previstos por esta Ley para su reclamación.
Además los plazos de prescripción de deudas de la comunidad vienen recogidos por el Código Civil.
Otra Ley que puede ser de utilidad es la Ley de Protección de Datos, que se deberá tener en cuenta en aquellas situaciones en las que el deudor alegue una violación a su derecho a la intimidad.
¿Cómo se reclama una deuda de la comunidad de propietarios?
En una comunidad de propietarios una vez acordado el pago de una cantidad, ya sea ordinaria o extraordinaria, existe la obligación de pago, por lo que si nos hallamos ante situaciones de deudas, la comunidad deberá convocar una junta para solucionar este problema. En esta convocatoria la comunidad deberá aprobar la deuda del vecino moroso así como el inicio de las acciones judiciales pertinentes.
En cualquier caso, se intentará en primer lugar llegar a un acuerdo extrajudicial para poner fin al problema amistosamente y así incurrir en los menores gastos posibles.
En caso de resultar infructuoso, una vez notificado al deudor fehacientemente, iniciaremos la vía judicial.
Cuando nos referimos a estas reclamaciones de deudas en comunidades de propietarios, solemos pensar en el juicio monitorio, quizás por ser el que la propia Ley de Propiedad Horizontal hace referencia en su artículo 21. Sin embargo, nada impide utilizar los demás procedimientos previstos en La Ley de Enjuiciamiento Civil, como el verbal o el procedimiento ordinario para este tipo de reclamaciones.
Con el procedimiento monitorio se puede exigir una deuda que ya está vencida, que es exigible y que es líquida, es decir, que está concretada en una suma de dinero. Estas cantidades se han de justificar al Tribunal mediante un certificado de impago de cantidades en concepto de gastos ordinarios o extraordinarios. Además deberá presentarse el certificado de la Junta con el visto bueno del presidente.
Para iniciarlo no es necesaria la intervención de abogado ni procurador pero sí que recomendamos un asesoramiento legal previo a reclamar las cuotas impagadas de comunidades de propietarios.
¿Cuántas cuotas de comunidad de propietarios se pueden reclamar?
No existe un importe mínimo o máximo para iniciar una reclamación de la cantidad debida en concepto de cuotas de comunidad de propietarios, si bien, recomendamos que alcance un volumen mínimo para compensar aquellos gastos que inicialmente tendrá el procedimiento y deberá soportar la comunidad de propietarios.
Por tanto, la comunidad de propietarios podrá reclamar todas las cuotas que convenga, utilizando los mecanismos previstos para este tipo de reclamaciones y teniendo en cuenta el plazo de prescripción.
¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de vecinos?
A raíz de la modificación del Código Civil en 2015 se ha unificado el plazo de prescripción para reclamar las deudas de la comunidad de propietarios en 5 años (antes 15), por lo que a partir de esta fecha, se tendrá este plazo para poder reclamar los gastos adeudados e irán prescribiendo las cantidades que corresponden a meses más antiguos.
Igualmente, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 242/2020 de 3 de junio de 2020, resolvió toda confrontación fijando como criterio jurisprudencial aplicable a las deudas de cuotas de comunidades de propietarios anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, que el plazo que tienen estas cuotas impagadas es de 5 años según lo previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.
No obstante, se debe tener presente que la comunidad de propietarios puede interrumpir esta prescripción para reclamar las cuotas impagadas mediante el envío de un burofax o cualquier tipo de comunicación fehaciente al moroso.
Cómo hacer que los vecinos paguen la cuota
Ante los problemas de impago de las cuotas de la comunidad por parte de los propietarios morosos recomendamos seguir los siguientes pasos:
- Convocar una junta de propietarios: Deberá incluirse la liquidación de la deuda en el orden del día, así como la aprobación de su reclamación ante el Juzgado.
- Notificar fehacientemente al deudor mediante el envío de un burofax o cualquier otra comunicación fehaciente donde se ponga de manifiesto la cuantía exacta de la deuda que se le exige así como la reclamación que se pretende.
- Iniciar un procedimiento monitorio. La intervención de abogado y procurador sólo será necesaria si el deudor formula oposición, convirtiendo el proceso monitorio en un juicio ordinario o verbal. Ahora bien, estos honorarios, los deberá asumir el deudor aunque abone la cantidad solicitada.
No obstante, aunque no sea obligatorio, es muy recomendable que esté asistido por un abogado en este tipo de problemas en las comunidades de propietarios, por lo que si tiene cualquier consulta no dude en ponerse en contacto con nosotros.
En Garrido y Doñaque somos especialistas en reclamar deudas de cuotas de comunidades de propietarios.
Macarena Gonzalez Derqui