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La Ley de Arrendamientos Urbanos –en adelante, LAU- en España regula los contratos de arrendamiento de viviendas y distintos de vivienda (generalmente, de local u oficina), estableciendo los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
¿Cuál es la última Ley de Arrendamientos Urbanos en España?
La última reforma significativa de la LAU fue introducida mediante el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo.
Esta sería la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada y la última Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, la que regiría para aquellos contratos que se hayan firmado después de su entrada en vigor.
No es de aplicación retroactiva a los contratos firmados con anterioridad; en estos casos, les aplican las reformas anteriores.
¿A qué inmuebles se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La LAU aplica tanto a los “arrendamientos de vivienda”, entendiéndose como tal “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 2.1 LAU), como a los “arrendamientos distintos de vivienda”, que son aquellos que es “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior” (art. 3.1 LAU).
Lo cierto es que, en función de si el arrendamiento es para uso de vivienda o no, las normas que resultarán de aplicación serán diferentes.
¿Cómo se estructura la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
Duración del contrato
Para arrendamientos de vivienda, con independencia de lo pactado en el contrato, el inquilino puede decidir quedarse hasta cinco años residiendo en el inmueble.
No obstante, el propietario no va a poder resolver el contrato de arrendamiento hasta que transcurran esos cinco años, en todo caso respetando los plazos de preaviso previstos en la norma.
A partir del primer año, es posible pactar que el arrendador recupere la vivienda en caso de que la necesite, siempre preavisando a los inquilinos con dos meses de antelación.
Desistimiento
El inquilino tiene un derecho de desistimiento a partir de los seis meses de transcurso del alquiler, para lo que deberá preavisar a su arrendador con treinta días de que desea abandonar el inmueble.
Se puede pactar una indemnización de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir en caso de que el inquilino haga uso de este derecho.
Cuantía de la renta
La renta será la libremente pactada por las partes. No podrá ser objeto de incremento durante los primeros cinco años, simplemente podrá actualizarse conforme al IPC en caso de que esté expresamente contemplado en el contrato.
Asimismo, debido a las crisis existentes, existen limitaciones de actualización de la renta del alquiler.
Limitaciones de la fianza
La fianza será de un mes, pero se puede exigir al inquilino un mes más en concepto de depósito. La cantidad de la fianza y el depósito deberán corresponderse con el importe de la renta del alquiler.
Quién asume cada gasto
Los gastos del IBI, comunidad de propietarios, tasas, suministros, Wi-Fi, etc., serán libremente pactados por las partes. Es perfectamente legal que el inquilino pague cualquiera de estos gastos.
Ahora bien, en lo que respecta a las reparaciones de la vivienda, el art. 21 LAU indica que el arrendatario asume las pequeñas reparaciones derivadas de un desgaste por un uso ordinario de la vivienda; por su parte, el propietario correrá con los gastos para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Como se trata de conceptos jurídicos abstractos, recomendamos que nos contactéis para tratar de delimitar mejor los supuestos en los que cada uno ha de correr con el coste de ciertas reparaciones.
Puntos más importantes de Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada
Artículo 9
Este artículo y el artículo 10 hablan sobre la duración del contrato y los supuestos de resolución anticipada, así como sobre los plazos de preaviso para oponerse a las prórrogas legales.
Como indicábamos, se prevé un plazo mínimo de cinco años, prorrogable por tres años más en caso de que el arrendador no preavise al inquilino con cuatro meses de antelación o en caso de que el inquilino no preavise al propietario con dos meses de antelación.
Artículo 11
Trata del derecho de desistimiento, que como decíamos se puede ejercitar por el inquilino una vez hayan transcurrido los seis primeros meses, preavisando con treinta días de antelación.
Artículo 14
Dicho artículo habla de que, salvo excepciones, si el inmueble arrendado se vende, el nuevo propietario ha de respetar el contrato de alquiler preexistente.
Artículo 18
Es el artículo que habla sobre la actualización de la renta, que solamente podrá practicarse en caso de que esté expresamente contemplado en el contrato y en los términos pactados por las partes. El índice de referencia pactado suele ser el IPC, para adecuar el alquiler al coste de vida.
Artículo 21
En el mismo se prevén los gastos de conservación del inmueble; como indicábamos, hay algunos que corresponden al inquilino y otros al propietario, en función de si se trata de un gasto más o menos elevado y que afecte a la habitabilidad del inmueble o no.
Artículo 25
A no ser que haya una renuncia expresa en contrato, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente si la vivienda arrendada se vende.
Artículo 27
Es un artículo en el que se disponen los motivos de resolución del contrato, que se producirá en todo caso si se produce un incumplimiento sustancial de las obligaciones por cualquiera de las partes.
Como ejemplo de ello, una causa de resolución contractual es el impago de la renta acordada.
Artículo 34
Se trata de un artículo en el que se habla de la indemnización que corresponde a un inquilino que viene ejerciendo una actividad profesional en el inmueble arrendado. Bajo ciertos supuestos, es posible que éste tenga derecho a ser indemnizado en caso de que se resuelva el contrato.
Artículo 36
Se contempla la obligación de prestar fianza al comienzo del arrendamiento, que deberá ser de un mes para arrendamientos de vivienda y de dos meses para arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos actual
¿La Ley de Arrendamientos Urbanos impide elegir la duración del contrato de alquiler?
Más bien, impide que el propietario pueda beneficiarse de que se haya pactado una duración inferior a cinco años. No obstante, la duración pactada entre las partes es libre, simplemente los inquilinos pueden beneficiarse de estar hasta cinco años en caso de que su contrato se haya pactado por un plazo inferior.
¿Un inquilino puede desistir del contrato?
Sí, a partir de los seis meses y preavisando con treinta días de antelación. Pero puede ser que haya pactada una indemnización a favor del propietario en caso de que se haga uso de esta previsión legal.
¿Cuándo está permitido aumentar el precio del alquiler?
No se puede exigir unilateralmente un aumento del precio del alquiler por parte del propietario dentro de los cinco primeros años de alquiler, para el caso de arrendamientos de vivienda.
Lo único que es posible es actualizar la renta conforme al índice que esté pactado en el contrato, si es que está incluida esa previsión. De esta cláusula pueden beneficiarse ambas partes, ya que en caso de que haya deflación es posible que el inquilino exija una actualización acorde con la disminución del coste de vida, como ha ocurrido anteriormente.
¿Quién es el responsable de pagar los suministros y reparaciones en un piso de alquiler?
Habrá que estar a lo previsto en el contrato de arrendamiento, pues existe mucha flexibilidad de pacto en lo que respecta al pago de suministros y reparaciones.
¿La LAU regula el seguro del hogar?
No, pero el propietario ha de tener asegurada la casa. En cuanto al contenido del inmueble arrendado, es recomendable que sea el propietario quien suscriba una póliza de hogar, pues en determinados supuestos (por ejemplo, incendios) el seguro del propietario podría repetir la reparación de los daños contra el inquilino.
En resumen, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona un marco esencial para los contratos de arrendamiento en España. Con una duración mínima de cinco años para contratos de vivienda y regulaciones sobre la renta y el derecho de desistimiento, la LAU ofrece una base sólida para la gestión de arrendamientos.
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