Cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares

Para realizar correctamente un contrato de alquiler entre particulares en España, se deben seguir ciertos pasos y tener en cuenta elementos esenciales. A continuación, se detallan los elementos esenciales que deben incluirse en un contrato de alquiler:

Identificaciones 

• • Identificación de las partes: Inicialmente es necesario incluir los datos personales de ambas partes, tanto arrendador como arrendatario, incluyendo: Nombre completo, número de identificación fiscal (NIF) o documento de identidad, domicilio y teléfono de contacto.
  • Identificación del inmueble: Debe especificarse el inmueble objeto del alquiler, incluyendo dirección, número de registro de la propiedad, referencia catastral y descripción detallada del estado y características del inmueble.

Condiciones básicas 

• • Duración del contrato: Se debe establecer la duración del contrato de alquiler, indicando la fecha de inicio y la fecha de finalización, así como las condiciones de renovación.
  • Precio y forma de pago: Es necesario incluir el precio del alquiler, la forma y plazo de pago, así como los posibles ajustes que se puedan realizar durante la vigencia del contrato.
  • Fianza: Se debe acordar la cantidad de la fianza que el arrendatario debe depositar al inicio del contrato, que suele ser equivalente a una o dos mensualidades de alquiler.

Obligaciones de las partes

• • Obligaciones del arrendador: Es preciso detallar las obligaciones que corresponden al arrendador, como mantener la vivienda en buenas condiciones, garantizar la habitabilidad del inmueble, realizar las reparaciones correspondientes y necesarias y permitir el acceso del arrendatario al inmueble.
  • Obligaciones del arrendatario: Es preciso establecer las condiciones del arrendatario, como pagar el alquiler en tiempo y forma, mantener el inmueble en buen estado, utilizarlo adecuadamente y permitir el acceso del arrendador para realizar reparaciones o inspecciones.

Finalización del contrato.

• • Causas de resolución: Es necesario especificar las causas que pueden dar lugar a la resolución del contrato de alquiler, como el impago de la renta, el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble o la venta del mismo. Estas causas para la recisión del contrato de alquiler pueden ser suficientes para dar como finalizado el acuerdo.
  • Firma del contrato: Finalmente es necesario que ambas partes firmen el contrato, indicando su conformidad con los términos establecidos.

 

¿Qué ley regula el contrato de alquiler de pisos?

El contrato de alquiler de pisos entre particulares está regulado principalmente por la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), que han sufrido diversas reformas a lo largo de los años. 

Además de la LAU, existen otras normativas que pueden ser de aplicación en los contratos de alquiler de pisos en España, como el código civil, la ley de Propiedad Horizontal, las normativas autonómicas y las ordenanzas municipales.

LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una ley que regula los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, es decir, de viviendas y locales situados en zonas urbanas. Fue aprobada por primera vez en 1964 y ha sido objeto de diversas reformas a lo largo de los años.

La LAU establece las normas básicas que deben seguirse en la relación entre el arrendador y el arrendatario, incluyendo aspectos como la duración del contrato, el precio del alquiler, la forma de pago, las obligaciones de las partes y las causas de resolución del contrato.

Además de la LAU, existen otras normativas que pueden ser de aplicación en los contratos de alquiler, como el Código civil, la Ley de Propiedad Horizontal, las normativas autonómicas y ordenanzas municipales. 

¿Cómo redactar un contrato legal de alquiler de la vivienda?

Para redactar un contrato legal de alquiler de vivienda en España, es necesario seguir determinados pasos y tener en cuenta ciertos aspectos importantes:

1. 1. Identificar a las partes: Se debe especificar quiénes son el arrendador y el arrendatario, incluyendo sus nombres completos, DNI o NIF, dirección, estado civil y cualquier otra información relevante.
   2. Describir la vivienda: Es importante que en el contrato se incluyan las características de la vivienda, como su ubicación, superficie, distribución, servicios, mobiliario y cualquier otra información relevante.
   3. Establecer la duración del contrato: Es necesario fijar la duración del contrato, según la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos es de cinco años como mínimo.
   4. Establecer el precio y la forma de pago: Se debe fijar el precio del alquiler, incluyendo la cantidad a pagar y la forma de pago, que puede ser mensual, trimestral o anual.
   5. Establecer las obligaciones del arrendatario y del arrendador: En el contrato se deben especificar las obligaciones que corresponden al arrendatario, tales como: Mantenimiento de la vivienda, el pago del alquiler y las facturas de suministros (luz, agua, gas), así mismo el uso adecuado de la vivienda y el respeto de las normas de convivencia.
   6. Entre las obligaciones del arrendador: La entrega de la vivienda en buenas condiciones, la realización de las reparaciones necesarias y el mantenimiento de los suministros.
   7. Establecer las causas de resolución del contrato: En el contrato es fundamental incluir las causas que pueden dar lugar a la resolución del contrato, como el impago del alquiler o el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.
   8. Firma y registro del contrato: Es necesario que el contrato sea firmado por ambas partes y que se registre en el organismo competente de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Datos de las partes:

En el contrato de alquiler de pisos entre particulares, es necesario incluir los datos de las partes que intervienen en el contrato, del arrendador y del arrendatario.

Datos del arrendador:

Nombre completo y apellidos

Número de identificación fiscal (NIF) o número de identificación de extranjero (NIE)

Dirección completa

Teléfono de contacto (opcional)

Datos del arrendatario:

Nombre completo y apellidos

Número de identificación fiscal (NIF) o número de identificación de extranjero (NIE)

Dirección completa

Teléfono de contacto (Opcional)

Es importante que los datos que se proporcionan sean correctos y estén completos, ya que es fundamental para poder identificarlas correctamente y para que el contrato sea legal y vinculante.

Acerca del inmueble:

En el contrato de alquiler se debe incluir la información detallada acerca del inmueble objeto del contrato, de esa manera se permite identificar claramente la vivienda en cuestión y sus características, estos son los datos que se deben incluir:

1. Ubicación: Es necesario incluir la dirección completa del inmueble, incluyendo el número de calle, el piso y la letra (en caso de que así corresponda), localidad, código postal y provincia.
2. Descripción: La vivienda debe ser descrita con detalle, indicando número de habitaciones, metros cuadrados construidos y disponibles, la distribución interna, el estado en el que se encuentra el inmueble y cualquier otra información relevante.
3. Servicios e instalaciones: Deben indicarse los servicios e instalaciones que se encuentran en la vivienda, como la calefacción, agua caliente, gas, ascensor, garaje, entre otros.
4. Mobiliario: Sí es el caso de que la vivienda se alquile amoblada o parcialmente amoblada, se deben especificar los muebles y enseres que se incluyen en el alquiler.

• • Duración:

Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años, con una prorroga tacita de tres años para las personas físicas. A excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

• • Renta:

En un contrato de alquiler de vivienda en España, la renta es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta, ya que se establece la cantidad de dinero que el arrendatario deberá pagar al arrendador a cambio del uso de la vivienda.

Importe: Es necesario especificar en el contrato de alquiler el importe de la renta, es decir, la cantidad de dinero que el arrendatario deberá abonar al arrendador en concepto de alquiler. Este importe puede ser fijo o variable, en relación con lo que se haya acordado entre las partes.

Periodicidad: En el contrato, se debe establecer la periodicidad con la que se deberá abonar la renta. El pago de la renta será mensual, salvo pacto en contario.

Forma de pago: En el contrato de alquiler es importante indicar la forma en que se realizará el pago de la renta. Lo más común es que se establezca una transferencia bancaria o domiciliaria bancaria.

Fecha de pago: En el contrato se debe establecer la fecha límite para el pago del a renta. Lo más común es que se acuerde el día 1 de cada mes, pero puede variar en función de lo que se haya acordado entre las partes.

Actualización de la renta: En el contrato se debe indicar si se actualizará anualmente y de qué forma se realizará dicha actualización. Se actualizará de acuerdo al índice de precios al consumo (IPC).

• • Fianza y garantías:

En el contrato de alquiler de pisos entre particulares, la fianza y las garantías son una cuestión importante a tener en cuenta, ya que se trata de una forma de asegurar el cumplimiento del contrato y de proteger los intereses de ambas partes. Es importante tener en cuenta los aspectos más relevantes que se deben considerar en relación con la fianza y las garantías en un contrato de alquiler.

Fianza: El arrendatario debe entregar al arrendador una fianza en el momento de la firma del contrato, que suele ser equivalente a una mensualidad de renta. Esta fianza tiene como objetivo garantizar que el arrendatario cumpla con las con las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler, como el pago de la renta o el mantenimiento de la vivienda. Al finalizar el contrato, si se han cumplido todas las obligaciones, el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario.

Garantías adicionales: Además de la fianza, el arrendador puede solicitar al arrendatario garantías adicionales, como por ejemplo un aval bancario o un deposito. Estas garantías tienen como objetivo asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y proteger los intereses del arrendador.

Actualización de la fianza: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la fianza debe ser actualizada en función de las actualizaciones de la renta que se produzcan a lo largo del contrato.

• • Gastos: 

En un contrato de alquiler de pisos entre particulares, los gastos son una cuestión importante a tener en cuenta, ya que pueden afectar a ambas partes del contrato. Los aspectos más relevantes que se deben considerar en relación con los gastos en el contrato son:

Gastos de comunidad: Corresponden al mantenimiento y los servicios comunes del edificio, como limpieza, luz de las zonas comunes o el ascensor. Estos gastos pueden ser asumidos por el arrendador o el arrendatario, dependiendo de lo que se haya acordado en el contrato.

Gastos de suministros: Los gastos de suministro, como agua, electricidad, gas o calefacción, suelen ser asumidos por el arrendatario, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato.

Impuestos: En relación con los impuestos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde al arrendador, mientras que el impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) corresponde al arrendatario.

Reparaciones: Las reparaciones derivadas del desgaste natural de la vivienda son responsabilidad del arrendador, mientras que las reparaciones por daños causados por el arrendatario, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato.

• • Averías y reparaciones:

En un contrato de alquiler de pisos entre particulares, las averías y las reparaciones son un tema importante a tener en cuenta. Los aspectos más relevantes que se deben considerar en relación con las averías y las reparaciones en el contrato son:

Reparaciones necesarias: El arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para que el inmueble se encuentre en condiciones de habitabilidad. Tales como: Estructura del edificio, instalaciones básicas (electricidad, agua, gas, calefacción, etc.) en buen estado.

Reparaciones derivadas del desgaste normal: El desgaste normal de una vivienda es responsabilidad del arrendador, por lo que este debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buen estado.

Reparaciones derivadas del uso de la vivienda: Estas reparaciones derivadas del uso de la vivienda por parte del arrendatario son responsabilidad de él.

Comunicación de las averías: El arrendatario debe comunicar cualquier avería o problema en la vivienda al arrendador en un plazo razonable.

Derecho del arrendatario a reparar: Sí el arrendador no realiza las reparaciones pertinentes que le conciernen, el arrendatario tiene el derecho de realizarlas, acordando previamente con el arrendador

 

Los contratos de alquiler pueden llegar a ser muy sencillos, pero se debe tener en cuenta los aspectos legales, ya que sino se podría caer en un incumplimiento normativo. Si necesitas ayuda con los arrendamientos, nuestro bufete de abogados está disponible para lo que necesites.

 

Mónica Santana