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¿Qué es un desahucio por precario?
Un desahucio por precario es un procedimiento judicial que se insta para el caso de que una persona esté ocupando (el tan conocido como “okupa”) un inmueble sin disponer de título válido para ello.
Se puede plantear tanto si inicialmente se consentía la posesión por parte del propietario y posteriormente se dejó de consentir, como si en ningún momento se ha consentido la posesión.
Hay que tener en cuenta, también que en caso de que se pretenda el desahucio de una vivienda familiar, en el sentido de que lo que se ocupó fue un inmueble que suponía la residencia del propietario, se puede apreciar la comisión de un delito que permitiría instar un procedimiento penal.
¿Qué diferencia hay entre un desahucio por precario y un desahucio por impago de alquiler?
La diferencia principal es el tratamiento procesal que se le da a ambos tipos de desahucio, ya que los procedimientos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil son sustancialmente diferentes.
En todo caso, para tratar de evitar un desahucio por precario, si eres el ocupante en todo caso debes marcharte, ya que podrían además reclamarte indemnización por daños y perjuicios; si eres el propietario, puedes tratar de negociar una salida voluntaria por vía extrajudicial, pero la única vía para el desahucio en caso de que el ocupante no consienta abandonar el inmueble es instar la vía judicial.
¿En qué consiste una demanda de desahucio por precario?
Una demanda de desahucio por precario consiste en una solicitud al Juzgado poniendo de manifiesto la situación de ocupación ilegal y solicitando el desalojo del inmueble.
También se pueden solicitar daños y perjuicios en algunos casos, sobre todo si el inmueble ocupado es una inversión y por culpa de la ocupación se está dejando de percibir la renta de un inmueble. En todo caso, por motivos procesales la solicitud de daños y perjuicios deberá realizarse en un procedimiento aparte.
Requisitos para interponer una demanda de desahucio por precario
Para interponer una demanda de desahucio por precario, se tienen que dar una serie de requisitos, que se expondrán a continuación.
Una de las preguntas que más nos suelen plantear es cuánto tarda un desahucio por precario, pero depende de muchos factores, como si los ocupantes se encuentran en situación de vulnerabilidad, si el propietario es una empresa, si el Juzgado tiene mayor o menor carga de trabajo, etc.
Falta de título jurídico
Lo primero que tiene que darse es que el ocupante no disponga de título jurídico válido; es decir, que no tenga un contrato de alquiler, un derecho de habitación, que no sea usufructuario (sin haber cedido el uso, etc.).
En los casos de desahucio por precario a un hijo, también se tiene que dar este requisito. Es decir, por el mero hecho de que tu hijo sea tu hijo no tiene derecho a ocupar un inmueble que es de tu propiedad si no dispone de tu beneplácito –que en todo caso se puede retirar en cualquier momento-, salvo que sea menor de edad o que aún tenga derecho a percibir alimentos porque es dependiente.
Propiedad del inmueble
La legitimación activa para interponer la acción de precario por desahucio la tiene el propietario del inmueble o de la persona que esté poseyéndolo (por ejemplo, un inquilino o un usufructuario), si es que esta última ha sido privada de su posesión ilegítimamente.
Requerimiento previo
Se recomienda que, de forma previa a instar una acción de desahucio por precario, se envíe al ocupante un requerimiento previo vía burofax para justificar que se trató de llegar a una solución extrajudicial de forma previa a instar el procedimiento.
En casos de desahucio por precario entre coherederos, habrá que estudiar el supuesto concreto, ya que si se ha aceptado la herencia y son varios los cotitulares cada uno de estos tiene derecho a residir en el inmueble, y si no se ha aceptado la herencia y ésta se encuentra en situación yacente, dependerá de la toma de decisiones que hagan los coherederos en relación a la administración de la herencia.
Procedimiento judicial del desahucio por precario
El procedimiento judicial de desahucio por precario tiene una serie de fases, que necesariamente se han de cumplir para conseguir desahuciar al ocupante con éxito.
En supuestos más concretos, como el desahucio por precario entre hermanos, siempre y cuando se den los requisitos oportunos las fases del desahucio son exactamente las mismas.
Interposición de la demanda
En primer lugar, se ha de presentar una demanda ante los Juzgados en los que se ubique el inmueble en el que reside el ocupante.
Notificación al ocupante
El Juzgado notificará al ocupante la interposición de la demanda y lo emplazará a que presente contestación, en la que podrá exhibir el justo título. Si se exhibe un justo título falso, se podrá solicitar un peritaje para probar la falsedad de la firma del documento.
Celebración del juicio
Se señalará una comparecencia para que acudan las partes y en ella se probará la concurrencia de los requisitos de desahucio para que se dicte una sentencia condenatoria.
Sentencia de desahucio
Si la sentencia es estimatoria, condenará al desalojo del inmueble y fijará una fecha para el lanzamiento del ocupante.
Diferentes casos de desahucios por precario en vivienda familiar
Desahucio por precario a un hijo
Lo importante en este caso será probar que la ocupación es ilegítima y no consentida.
De cualquier manera, al tratarse de un asunto familiar tan delicado, la mejor decisión sería la de negociar extrajudicialmente con el ocupante.
Desahucio por precario entre hermanos
Entre hermanos, el desahucio por precario puede darse si un hermano está ocupando ilegítimamente y sin título ni consentimiento la propiedad de otro hermano, por ejemplo, en caso de bienes de una herencia.
También recomendamos insistir particularmente en la vía extrajudicial, de modo que la relación quede lo menos deteriorada posible.
Desahucio por precario entre coherederos
Es bastante común que un coheredero, después de que se haya producido la aceptación de una herencia y una vivienda se haya adjudicado a otro coheredero, se niegue a ceder la posesión del inmueble porque, por ejemplo, lleva residiendo en el mismo durante años.
No obstante, el procedimiento no varía.
¿Cómo evitar un desahucio por precario?
Dependerá del caso concreto, pero si se dan los requisitos el desahucio por precario, la mejor manera de evitar un desahucio si eres el ocupante es, precisamente, dejar de ocupar el inmueble.
Si eres el propietario, cuantas más medidas de seguridad tengas en tu vivienda (puertas y ventanas de calidad, alarma, etc.) menos probabilidades hay de que ocupen el inmueble.
Casos especiales de desahucio por precario
El caso más especial de desahucio por precario se da cuando el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y la demandante es considerada gran tenedora, lo que implica que tenga en posesión diez inmuebles o más, ya que en ese caso el desahucio puede suspenderse varias veces, obstaculizándose la recuperación del inmueble.
¿Se puede recurrir la sentencia de un desahucio por precario?
Sí, es recurrible ante la Audiencia Provincial correspondiente, en función del partido judicial en el que se haya sustanciado el procedimiento.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Depende de muchos factores, como si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad, si se estima la demanda de desahucio, si el Juzgado tiene más o menos cargo de trabajo, si se realizan maniobras dilatorias del procedimiento, etc.
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