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El contrato de arras es un acuerdo fundamental en la compraventa de inmuebles, ya que garantiza la reserva del bien y establece compromisos entre comprador y vendedor. Sin embargo, existen distintos tipos de contratos de arras, cada uno con consecuencias legales diferentes en caso de incumplimiento. En este artículo, analizamos en detalle qué es un contrato de arras, sus tipos y los aspectos clave que deben considerarse para evitar problemas en la transacción.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un contrato mediante el cual una parte se obliga a la venta de un determinado bien –normalmente, un inmueble- y la otra a la compra del mismo, entregando una cantidad en concepto de reserva que se denomina “arras” o señal, que luego se descuenta del precio final de compra. Regulado en el artículo 1554 del Código Civil.
Dependiendo del tipo de arras, existe o no posibilidad de separarse de la promesa de compra, con ciertas consecuencias.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras que firmar entre particulares o entre un particular y una empresa o cualquier otro agente.
No es una institución en la que exista normativa proteccionista, sino que rige la libertad de pacto entre las partes intervinientes, por lo que siempre hay que estar a lo que se pactó en el contrato.
Arras confirmatorias
Mediante las arras confirmatorias, una persona se obliga a vender un inmueble en un tiempo determinado y la otra a adquirir dicho inmueble entregando una cantidad de dinero determinada. Si se produce el incumplimiento de una de las partes, la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso –es decir, pedir que ese efectúe la compraventa- y reclamar por los daños y perjuicios causados. En función de si existe o no separación de bienes, los titulares de los bienes en compraventa varían y por lo tanto la forma en la que se produce dicho contrato de arras.
El problema con el contrato de arras confirmatorias es, precisamente, si surgen inconvenientes para la adquisición del inmueble, la otra parte puede imponer que se lleve a cabo la compraventa, lo que puede ser sumamente gravoso para el obligado.
Arras penales
El contrato de arras penales es igual que el de confirmatorias, pero la indemnización que se pacta ya está estipulada y coincide con el importe aportado en concepto de arras.
En el contrato de arras se suele establecer, en ocasiones, el pago en efectivo del importe de las arras.
Arras penitenciales
En el contrato de arras penitenciales, que es el más común, una de las partes se obliga a vender un inmueble y la otra a adquirirlo, en un plazo de tiempo determinado y aportando una cantidad en concepto de arras penitenciales. En caso de incumplimiento por el comprador, perderá las arras aportadas; si es el vendedor el que incumple, deberá abonarlas al comprador por duplicado, tal y como se dispone en el art. 1454 del Código Civil.
Es decir, la posibilidad de apartarse de la compra existe (a diferencia que en los casos anteriores), pero con la penalización de tener que abonar una determinada cantidad a la contraparte.
Un contrato de arras sin fecha límite es un contrato que carece de un elemento típico y puede plantear muchas dudas interpretativas.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
A la pregunta de si es obligatorio firmar un contrato de arras, la respuesta es que no; puedes directamente firmar un contrato de compraventa, incluso privado, sin necesidad de firmar unas arras. La firma de las arras es completamente facultativa.
¿Qué problemas pueden surgir en un contrato de arras entre particulares?
En ocasiones, pueden surgir situaciones que supongan un problema para la consecución efectiva del negocio jurídico.
Falta de claridad
La falta de redacción de un contrato claro puede llevar a una confusión entre las partes intervinientes, que sea susceptible de generar inseguridad jurídica. Por eso recomendamos que la redacción del contrato se encargue a un profesional cualificado y entendido en la materia.
Problemas con la no entrega de arras
Si se pacta la entrega de las arras y esta no se efectúa, la regla general es que el contrato se entienda que no es válido, puesto que la validez del mismo normalmente se vincula a que se produzca el pago de la cantidad pactada en concepto de arras.
Además, siendo el contrato de arras un contrato con obligaciones sinalagmáticas, si no se produce la entrega de las arras por el comprador, lo normal es que el vendedor no esté obligado a vender el inmueble. Aunque hay que estar a la redacción del contrato.
Discrepancias sobre los plazos
Si no se establece con claridad la fecha de firma límite para la escrituración a público o la firma posterior de un contrato de compraventa, eso puede conllevar dificultades interpretativas difíciles de salvar y que pueden colocar a las partes en una situación de inseguridad jurídica.
Devolución de las arras
Generalmente, la devolución de las arras únicamente tiene lugar en caso de que haya pacto entre las partes o si por cualquier motivo el bien objeto de venta ya no pudiera venderse por causas ajenas a la propia vendedora.
Consecuencias legales
Las consecuencias legales de incumplir un contrato de arras, sea cual sea el tipo, variarán en función de lo establecido en el contrato, así como del supuesto de incumplimiento.
¿Qué aspectos legales debe incluir un contrato de arras?
Lo fundamental es que quede claro el tipo de arras pactado, los plazos, las características del inmueble, que se manifieste cualquier situación especial del inmueble y que se establezcan con claridad las consecuencias jurídicas del incumplimiento.
Identificación de las partes
Es fundamental que las partes estén debidamente identificadas y que se designe un domicilio a efectos de notificaciones para poder interponer una demanda en caso de que surjan problemas.
Descripción del bien objeto
Debe describirse correctamente el bien objeto de transmisión; generalmente, se usa la descripción prevista en la escritura, pero esta puede no concordar con la realidad del inmueble, por lo que conviene establecer el mayor detalle y exactitud posible, dependiendo del caso.
Monto y forma de pago
Existe libertad de pago en relación con el montante a abonar en concepto de arras, pero la cantidad suele oscilar entre el 5 y el 15% del precio de compra.
Condiciones de resolución contractual
Como hay libertad de pago, también hay libertad para pactar los supuestos de resolución contractual.
Plazos y consecuencias de incumplimiento
En los contratos de arras se suele establecer que una de las partes (o ambas) puedan ejecutar la opción de compra, estableciéndose un plazo límite para ello. Por ejemplo, se dice que en cualquier momento el comprador podrá instar a la firma de la escritura pública, con dos semanas de preaviso, y con un límite de dos meses desde la firma de las arras.
De modo que si el comprador no respeta el preaviso ni el plazo límite puede exponerse a perder las arras (en función del tipo de arras que se hayan pactado), pero si respeta dichas previsiones y es el vendedor quien se niega a vender, entonces será este último quien deba responder de las
En conclusión, firmar un contrato de arras puede ser una herramienta útil para asegurar una compraventa inmobiliaria, pero es esencial conocer sus implicaciones y redactarlo con claridad para evitar conflictos. La elección del tipo de arras adecuado y la inclusión de cláusulas bien definidas pueden marcar la diferencia entre una operación segura y una llena de incertidumbre. Contar con asesoramiento profesional es clave para garantizar que el contrato refleje los intereses y derechos de ambas partes.
Si tienes dudas o necesitas ayuda en Garrido y Doñaque somos abogados expertos en contratos y estamos a tu disposición para cualquier consulta que requieras.